日本の賃貸住宅において、入居中の設備が故障したり破損した場合、誰がその修繕費用を負担するかは、契約書の内容や実際の使用状況によって判断される。借主としては当然のように使っていた設備であっても、突然のトラブルで修理費を請求された経験を持つ人も少なくない。

契約書には「借主は善良なる管理者の注意をもって使用すること」や「通常使用による損耗を除き、損害を与えた場合は修繕費を負担する」といった文言が記載されていることが多いが、これらは非常に抽象的である。とくに「通常使用」や「故意・過失」などの表現は、何をもって判断するかが物件ごと、管理会社ごとに異なり、トラブルの温床となる。

この記事では、賃貸契約における修繕義務が借主と貸主のどちらにあるのかを事実に即して整理し、借主の立場で注意すべき点やトラブル回避の方法について詳しく解説する。

修繕義務の基本的な考え方

建物や部屋の設備に不具合や故障が発生したとき、まず誰に修繕義務があるかを判断する必要がある。日本の民法では、原則として貸主が建物を使用・収益するために必要な修繕を行う義務を負っているとされている。一方で、借主が自己の責任によって生じた損傷については、借主が修繕費用を負担するという考え方がある。

つまり、設備の老朽化や経年劣化による自然な損耗であれば貸主の責任となるが、不注意による破損や過失による損害は借主が負担することになる。問題は、これらの線引きが必ずしも明確ではなく、契約書の書きぶりや貸主・管理会社の判断によって扱いが変わる点にある。

契約書でよく使われるあいまいな表現

賃貸契約書の中には、修繕に関する責任を示すためにさまざまな表現が用いられている。そのなかには、実際の責任範囲を判断しづらいものも少なくない。

たとえば、「通常の使用によって生じた損耗は貸主負担とする」「借主の故意・過失による損傷については修繕費用を負担する」といった表現がある。このうち「通常の使用」や「善管注意義務」といった言葉は、具体的な基準が曖昧であり、貸主と借主の認識が一致しにくい。

また、「借主の費用負担によって修繕を行う」とだけ記載されている場合、それがどのような場合を指しているのかが明記されていなければ、後からトラブルになる可能性がある。とくにエアコンや給湯器などの主要設備について、修繕範囲や対応のスピード感が記載されていない契約書では、責任の所在が不明瞭になりやすい。

借主が負担する可能性のあるケース

借主が修繕費を負担するケースとして、主に次のような場面がある。

まず、家具の移動中に壁紙を破ってしまったり、床に深い傷をつけた場合。これは借主の過失による損傷とみなされ、修繕費用の全額または一部を求められることがある。

次に、設備の誤った使い方による故障。たとえば、排水口に異物を流して詰まらせた、水回りの設備を長期間掃除しなかったことでカビや腐食が進行した、などのケースでは、借主の管理義務違反が問われることがある。

さらに、喫煙やペットによるにおいの染み付き、壁紙の変色なども、借主の使用状況によっては原状回復義務の対象となり、その費用を負担しなければならないことがある。

これらの判断は、写真や書面などの客観的な証拠によって裏付けられることが重要であり、貸主側が一方的に判断するのではなく、借主にも説明義務があるとされる。

貸主が負担すべき代表的なケース

貸主に修繕義務があるとされる代表的なケースには、経年劣化による設備の故障や自然災害による損傷などがある。

たとえば、エアコンの冷却機能が低下して使えなくなった、給湯器が故障してお湯が出なくなった、ドアの建て付けが悪くなって開閉が困難になったといった場合には、借主に過失がなければ貸主の責任とされる。

また、火災や地震など不可抗力による損傷についても、借主に責任がない限りは貸主が修繕を行うのが原則である。貸主が修繕義務を果たさず、通常の生活に支障がある場合には、借主は家賃の減額を求めることができるとされている。

契約時に「主要設備は貸主の責任で修繕する」といった明記があると安心できるが、そうした記載がない場合でも、民法上の原則に照らして責任の所在を判断する必要がある。

修繕が必要になったときの対応手順

万一、修繕が必要になった場合には、まず貸主または管理会社にすぐ連絡することが大前提となる。勝手に自費で修理を行ったり、第三者に依頼してしまうと、あとで費用の請求が認められなかったり、原状回復を求められることがある。

連絡の際には、どのような不具合がいつから発生しているのかを具体的に伝え、写真などの記録があれば併せて提出する。管理会社からの指示を待ってから対応することで、責任範囲や費用負担について明確にできる。

また、修繕に時間がかかる場合には、その間の代替措置や家賃の調整について相談することも可能である。たとえば、お風呂が使用できない期間にホテルを利用した場合、一定の費用補助が認められるケースもある。

契約前に確認すべきポイント

修繕義務をめぐるトラブルを避けるためには、契約前の段階で契約書の修繕に関する条項を丁寧に確認することが必要である。とくに以下の点に注目しておくとよい。

まず、どのような設備が契約の対象となっており、その維持管理の責任が誰にあるかを確認する。とくにエアコンや温水器、浴室乾燥機などの高額設備については、修理や交換が貸主の責任か借主の責任かが明記されているかが重要である。

また、「軽微な修繕は借主の負担とする」といった条項がある場合、その範囲や具体例が記載されているかを確認し、あいまいな表現であれば事前に説明を求める。

さらに、修繕が必要になったときの連絡先、対応までにかかる期間、応急対応の可否などについても事前に確認しておくことで、万一のトラブル時に冷静に対応できる。