賃貸住宅に住む際、「原状回復」という言葉は避けて通れない。これは、退去時に部屋を元の状態に戻す義務を指し、実際には多くの場合「原状回復費用」という形で金銭の支払いが発生する。

特に日本では、入居者が住んでいる間にできた傷や汚れ、設備の劣化などについて、どこまでが借主の負担になるのか、どこまでが貸主の責任であるのかが問題になることが多い。実際に退去時に「思っていた以上の費用を請求された」という声も多く聞かれる。

このようなトラブルを避けるためには、契約前に「原状回復費用の内訳」をしっかり確認し、負担の範囲や金額の目安を理解しておくことが極めて重要である。この記事では、その理由と確認すべきポイントについて、実務に基づいて詳しく解説する。

原状回復の基本的な考え方

日本の賃貸契約では、借主には「原状回復義務」があるが、それは「完全に入居時の状態に戻すこと」ではない。自然な経年劣化や通常の使用によって生じた損耗については、借主の負担とはならないというのが国のガイドラインで示された考え方である。

一方で、借主の故意や過失による傷、汚れ、におい、破損などについては、借主の責任として修繕費用の負担が求められる。たとえば、タバコのヤニによる壁紙の変色、家具を強くこすりつけたことによるフローリングの傷、油汚れのひどいキッチンなどが典型例である。

この区別が曖昧なまま契約してしまうと、退去時に「これは借主の責任」と一方的に判断され、多額の費用を請求されるおそれがある。

契約書に記載される「原状回復費用」の条項

多くの賃貸契約書には、原状回復に関する条文が記載されており、次のような表現が使われることが多い。

• 「借主の負担において原状回復を行う」

• 「退去時には室内クリーニング費用を負担する」

• 「借主の責に帰すべき汚損・破損がある場合は実費を請求する」

このような表現がある場合、借主の責任範囲がどこまでかを読み解くことが重要になる。なかには、通常の使用により生じた損耗にまで借主の責任を広げようとする不適切な契約条項が含まれていることもあり、注意が必要である。

契約前には、こうした条文を読み込み、「何が通常使用と見なされ、何が費用負担の対象となるのか」を不動産会社や管理会社に確認することで、トラブルを未然に防げる。

固定費として請求される項目の存在

原状回復費用のなかには、入居時から「必ず請求されることが決まっている」費用もある。これには以下のようなものがある。

• ハウスクリーニング費用（部屋の広さに応じて一定額）

• エアコンクリーニング費用（台数ごとに設定される）

• 消臭・消毒作業費（タバコを吸わない人でも請求される場合がある）

• 鍵交換費用（退去時に再交換が行われる物件）

これらの費用が契約書に「一律負担」「実費請求」などと記載されていれば、使用状況にかかわらず請求されることになる。金額が明示されている場合には、見積もりと照らして納得できるかを確認し、不明瞭な表現であれば、具体的な金額や条件を口頭ではなく書面で確認しておくと安心できる。

写真や記録と連動させて内訳を理解する

原状回復費用の根拠となるのは、「どのような傷や汚れがいつからあったか」という記録である。したがって、契約前に設備の状態、壁や床の状況、設備の動作などを確認し、それに関連した費用項目を理解することが重要である。

たとえば、すでに壁紙に傷があるのに退去時に「修繕費を請求された」とならないよう、入居前の段階で写真を撮って記録を残しておく。そのうえで、契約書に「入居時の状態をもとに原状回復する」とあるかどうかをチェックすることで、自分の責任が明確になる。

また、事前に「この部分は使用に支障はないが、修繕対象になるのか」といった質問をしておくことで、入居後の安心感が高まる。

敷金から差し引かれる金額との関係

原状回復費用の多くは、入居時に預けた敷金から差し引かれる形で精算される。これは「預け金」という性質を持ち、退去時に未納の家賃や修繕費がなければ全額が返金されるべきものである。

しかし、契約書に「敷金はクリーニング費に充当」などと記載されている場合、その分は返金されない前提となっている。そのため、実際に差し引かれる可能性のある金額がどのくらいか、返金される見込みがあるかを、契約前の段階で把握しておくことが重要である。

返金額がゼロになること自体が問題なのではなく、想定していなかった費用が引かれていたことに気づくのがトラブルの原因となる。

不明点がある場合は書面で確認する

原状回復費用について、契約時に不明な点や不安がある場合は、必ず担当者に書面で説明を求める。たとえば、「退去時にいくらかかる可能性があるか」「最低でも支払う費用は何か」「設備の不具合はどちらの責任になるか」など、具体的に確認しておくと、契約後のトラブルを大きく減らせる。

口頭での説明は時間とともに忘れがちであり、記録にも残らない。あとになって「そんなことは聞いていない」とならないよう、メールなどでやり取りを残しておくことが、借主自身を守る手段となる。