日本の賃貸住宅において、契約更新は多くの場合2年ごとに行われる。通常、契約更新時には「更新料」や「保険の更新料」といった金銭的な負担が発生することはよく知られているが、それ以外にも「家賃の見直し」が行われる可能性があることは、あまり知られていない。

「更新だから、条件はすべてそのまま継続されるだろう」と思い込んでいると、実際には契約書に基づいて家賃が改定され、想定外の金額を提示されて戸惑うことになる。とくに物価や土地価格の上昇、周辺相場の変動が激しい地域では、家賃の増額が現実のものとなることもある。

この記事では、契約更新時に家賃が上がる可能性があるのか、どのような場合に増額されるのか、借主としてそれを拒否できるのか、そして事前に確認しておくべきポイントについて、事実に即して解説する。

契約更新と家賃変更の関係

賃貸契約は、一定期間が経過した後に「更新」する形で継続されるのが一般的である。とくに普通借家契約では、契約期間が終了しても当事者の合意があれば契約は自動的に更新される。更新に際しては、貸主が新たな条件を提示し、それに対して借主が同意することで契約が継続されるという仕組みである。

このときに変更される条件の一つが「賃料」である。法律上、貸主は一定の条件のもとで賃料の改定を求めることができるとされており、それが契約更新のタイミングで行われることがある。逆に、借主側から賃料の減額を申し出ることも可能である。

ただし、賃料の改定が自由に行えるわけではなく、契約書の内容や法律の規定によって制限がある。したがって、更新時に家賃が上がる可能性があるのは事実だが、それが常に許容されるわけではない。

賃料増額の法的根拠と要件

日本の借地借家法では、賃料の増減について明確な規定がある。賃料の増額は、以下のような条件がある場合に認められる可能性がある。

ひとつは、土地や建物にかかる税金・保険料の増加など、経済的な事情が大きく変化した場合。もうひとつは、近隣の家賃相場が上昇し、現行家賃との乖離が大きくなった場合である。また、建物の維持管理にかかる費用が増加し、それが貸主にとって過度な負担となっている場合も、増額理由として挙げられる。

ただし、これらの理由があったとしても、貸主が一方的に家賃を引き上げることはできない。借主の合意が得られない場合には、最終的には裁判所の判断を仰ぐ必要があるため、実務上は借主との話し合いを通じて新たな賃料を決定するのが一般的である。

契約書に記載される賃料改定の条項

多くの賃貸契約書には、「契約更新時に賃料その他の条件について協議のうえ変更することがある」といった文言が含まれている。これは、貸主が将来的に賃料改定を申し出る余地を残すための条項であり、必ずしも毎回の更新で家賃が変わることを意味するものではない。

また、「市場の変動に応じて貸主は家賃の見直しを行うことができる」と記載されている場合もある。こうした記載があることで、貸主側は更新時に賃料増額の話をしやすくなるが、借主がそれに納得できない場合は契約更新が成立しないという状況も起こり得る。

一方で、「契約期間中および更新後も、家賃は変更しない」という条項が設けられている物件も存在する。特に法人契約や定額家賃制を前提とした物件では、安定性を重視して家賃改定を禁止しているケースもある。

このように、契約書にどのような賃料条項が含まれているかを確認することが、更新時の予期せぬ家賃変更を避けるための第一歩となる。

実際に家賃が上がるケース

契約更新時に実際に家賃が上がるケースとして、次のような例がある。

一つは、周辺エリアの家賃相場が上昇している場合。新築マンションの建設や駅前再開発などで地域の評価が上がった際、既存物件の家賃が見直されることがある。とくに家賃が相場より明らかに安いと判断された場合には、貸主から見直しを打診される可能性がある。

もう一つは、築年数が浅く、設備のグレードが高い物件で、契約当初に割安な家賃が設定されていた場合。2回目以降の更新で段階的に家賃が引き上げられるというケースもある。

また、管理費や共益費の名目で実質的な家賃増額が行われることもある。たとえば、「家賃は据え置きだが、管理費を増額する」という方法で、総額としての月額負担が増えるよう調整されることがある。

借主は家賃の増額を拒否できるのか

借主が家賃の増額に納得できない場合、それに同意しなければ契約は更新されないという事態も考えられる。ただし、貸主側が正当な理由なしに一方的に更新を拒否することはできないため、借主が更新を希望している限り、原則として契約は継続される。

増額に関して合意が得られない場合、最終的には調停や裁判などの手続きを通じて適正な賃料が決定されることになる。しかし実務上は、双方の話し合いの中で妥協点を見つけて合意に至ることが多い。

借主としては、提示された金額が妥当かどうかを判断するために、同じエリア・築年数・間取りの物件の家賃相場を調べることが有効である。それをもとに交渉材料を用意し、管理会社または貸主と丁寧に話し合うことで、希望に近い条件を引き出せる可能性がある。

契約前から意識すべき予防策

家賃増額を避けるためには、契約締結の時点で将来の条件変更に対する意識を持っておくことが重要である。とくに、賃料改定に関する条項がどのように記載されているかを確認し、不明確な点があれば仲介会社を通じて説明を求めるべきである。

また、契約時に「この家賃は更新後も継続されるのか」といった質問を投げかけることで、将来のトラブルを予防する意識を相手に伝えることもできる。貸主によっては、その場での回答を契約書に反映してくれることもある。

更新時に家賃が上がるかどうかは、事前の情報収集と契約内容の確認にかかっている。納得のいく住まい選びと契約更新を行うためには、契約時の細部まで気を配る姿勢が欠かせない。