日本で賃貸物件を借りる際、借主と貸主は賃貸借契約書を交わすことになる。この契約書には、家賃や契約期間といった基本的な項目に加えて、「特約」という項目が記載されていることがある。特約とは、通常の契約条項とは別に、個別の事情に応じて追加・変更される特別な約束事のことであり、契約の内容に大きな影響を与える可能性がある。

特約は一見すると細かな補足程度に見えるかもしれないが、実際には退去時の費用負担や解約条件、修繕義務など、借主にとって不利益となり得る内容が含まれている場合も少なくない。契約書のなかでも特に注意深く読むべき部分といえる。この記事では、賃貸借契約における特約の意味と性質、借主に与える影響、確認すべきポイントについて、事実に即して詳しく解説する。

特約とは何か

特約とは、一般的な賃貸借契約の標準条項に加えて、個別に設定された追加条件や変更条項のことを指す。これには貸主と借主の間で合意があれば、どのような内容でも盛り込むことができ、法的にも有効な契約内容として扱われる。

たとえば、退去時にハウスクリーニング費用を借主が負担すること、解約時に一定期間の家賃を違約金として支払うこと、あるいは喫煙やペットの飼育に関する細かなルールなどが特約として記載されているケースがある。

特約は、一般条項よりも優先されるという原則がある。つまり、契約書の前半に記載された内容と、後半の特約が矛盾している場合は、特約の方が効力を持つ。このため、どれほど契約書全体を読んだとしても、特約の内容を見落とすと、実質的には契約の肝心な部分を理解していないまま同意したことになってしまう。

特約に多い具体的な条項

賃貸契約書に記載される特約には、いくつかのパターンがある。もっともよく見られるのが、退去時のハウスクリーニング費用を一律で借主負担とする条項である。これは、原状回復の範囲と密接に関係しており、本来であれば貸主の負担とされる部分を、契約によって借主に移転しているケースである。

また、解約時に1か月前の通知ではなく、2か月前の通知を義務付ける特約や、短期間で退去した場合に違約金を支払うという特約も存在する。とくにフリーレント物件などで見られる、一定期間内に解約すると免除された家賃分を返還する義務を定めた条項も、その典型である。

そのほか、ペットの飼育は可としつつも、退去時に追加のクリーニング費や消臭費用を負担する義務を特約で定めている物件もある。さらに、室内での楽器の使用やDIYの制限、友人の長期滞在に対する制限など、細かく生活に関わる内容が記載されることもある。

特約が借主に与える影響

特約は、貸主と借主の合意があれば自由に設定できるため、その内容が借主にとって不利であっても、契約時に明確に同意していれば原則として有効となる。これは、契約自由の原則にもとづく取り扱いである。

つまり、退去時に通常よりも高額な清掃費や補修費を請求されたとしても、それが特約に明記されていれば、借主は原則として支払いに応じなければならない。後から「知らなかった」「説明を受けていなかった」と主張しても、署名した以上は同意したとみなされる可能性が高い。

そのため、特約は借主の生活や経済的負担に直接関係する重要な条項であり、署名前に細部まで内容を確認することが必要である。

無効とされる特約の例と判断基準

ただし、すべての特約が無条件に有効というわけではない。法令やガイドラインに反するような不当な内容の特約は、借主が同意していたとしても無効と判断されることがある。

たとえば、「すべての修繕費用を借主が負担する」といった内容の特約は、通常損耗や経年劣化の修繕まで借主に負担させることになるため、公序良俗に反する可能性がある。また、原状回復の範囲を極端に広く定めた特約についても、消費者契約法などに基づき無効とされることがある。

こうした判断は、ケースバイケースで行われるため、契約後に不当だと感じた場合には、内容の説明を受けたかどうかや、交渉の余地があったかどうかなども重要な要素になる。疑問があれば、契約前に第三者に相談することが望ましい。

借主として確認すべきポイント

特約を確認する際には、まずその条文が契約書のどこに記載されているかを把握することが必要である。多くの契約書では「第〇条 特約事項」や「備考欄」にあたる場所にまとめて記載されていることが多く、重要事項説明書にも特約に関する項目が設けられていることがある。

次に、その内容がどのような費用負担や制限を借主に課しているかを読み解く。たとえば、退去時のクリーニング費用を借主が全額負担するとされている場合には、その金額が明示されているか、また金額の算出基準があるかを確認する。

契約期間中の解約に関する制限についても、通知期間や違約金の有無、フリーレント期間の扱いなどを理解しておく必要がある。口頭での説明ではなく、書面に明記されているかどうかが重要であり、あとで争いになった際には契約書の内容が判断材料となる。

特約と向き合う姿勢

契約書を交わす際、多くの人は家賃や間取りなど、目に見える条件ばかりに意識が向きがちである。しかし、本当に生活や金銭に影響を及ぼすのは、特約のような見落とされやすい文言であることが多い。契約書の最後の方に数行だけ記載されている文言が、実際には数万円以上の負担につながることもある。

借主としては、契約の最終段階で気を抜かず、特約の内容に疑問がある場合は、その場で説明を求める勇気が必要である。内容に納得できない場合は、交渉を行うか、契約そのものを見送るという判断も含めて、慎重に検討することが求められる。