日本の賃貸契約において、多くの物件では「2年契約」が基本とされている。そしてこの契約期間が満了を迎えると、「契約更新」が必要になる。借主としては、特に条件変更がなければそのまま住み続けられると考えるのが自然だが、契約書の中には「更新特約」という項目が設けられていることがあり、その内容によっては思わぬ支出や制約が発生することがある。

この「更新特約」は見落とされがちだが、実は将来的に金銭的な不利益や住み続けられなくなるリスクを含んでいる場合もある。とくに初めて賃貸契約を結ぶ方や、契約書の内容に十分目を通していない方にとっては、注意しておくべき重要なポイントである。

この記事では、「更新特約」とは何か、どのような種類があるのか、見逃すことでどのような損が発生するのかを実務的に解説する。

---

更新特約とは何か？

更新特約とは、契約満了時に再び契約を続ける「更新」の条件について、あらかじめ契約書に定められている条項である。通常の賃貸契約では、期間満了時に借主・貸主の双方が合意すれば契約を延長（更新）することができるが、更新特約があるとその方法や条件が契約時点で決まっている。

たとえば、次のような内容が記載されることがある。

• 契約更新時には、家賃の1か月分を更新料として支払う

• 契約更新のたびに、契約期間を再度2年とする

• 更新時に再契約書の取り交わしが必要

• 更新を希望しない場合は、満了の2か月前までに通知する

• 一定期間（たとえば1年間）は自動更新不可とする

このように、更新特約は単なる形式的な条文ではなく、実際に費用や条件に関わる内容が含まれているため、契約前にしっかり確認しておくことが重要である。

---

よくある更新特約の例

更新料の支払い義務

多くの物件で設定されているのが「更新料」である。これは、契約を更新する際に借主が貸主に対して支払う一時金で、家賃の0.5～1か月分が相場とされている。更新料は法的義務ではないが、契約書に明記されていれば支払う必要がある。

更新料の記載例：

• 「契約更新の際には、借主は貸主に対し、家賃の1か月分を更新料として支払うものとする」

このような記載があれば、満了時に家賃とは別に大きな出費が発生するため、資金計画に影響が出ることもある。

---

自動更新ではないことの明示

契約によっては、「自動更新ではない」と明記されているものもある。この場合、更新を希望する場合には契約満了の一定期間前に手続きを行わなければ、契約が終了してしまう。

たとえば、

• 「契約期間満了の2か月前までに更新の意思表示がない場合、契約は終了する」

このような条文があると、期限を過ぎてしまったことで契約が終了し、退去を求められるケースもあり得る。

---

再契約方式（更新ではなく新規契約）

一部の物件では「再契約方式」が採用されている。これは、更新という形式ではなく、一度契約を終了させて新しい契約を締結するという仕組みである。形式上は更新と似ているが、法的には新規契約となるため、契約条件が変わる可能性がある。

この方式では、次のようなリスクや変化が生じることがある。

• 家賃や管理費が増額される

• 保証会社との契約が再審査となる

• 保証料や火災保険料が再度発生する

• 初期費用の一部が再度請求される

契約を継続するつもりでいたのに、予想外の出費や手間が生じることがあるため、注意が必要である。

---

更新特約を見逃すとどうなるか？

更新特約を確認しないまま契約を結ぶと、次のような不利益が生じる可能性がある。

• 突然の出費に驚く
  　更新料や再契約手数料など、家賃以外の費用が想定外に発生し、家計を圧迫する。

• 契約終了に気づかず退去を迫られる
  　更新手続きが自動で行われず、連絡の行き違いにより契約が終了してしまう。

• 再契約で条件が悪化する
  　新契約として扱われ、家賃の値上げや保証人の再提出を求められる。

• 保証会社の審査に落ちて継続できない
  　更新時に保証会社の再審査が必要となり、条件によっては契約継続ができないこともある。

---

契約前に確認すべきポイント

契約書を確認する際、以下の項目に目を通すことで更新特約に関するリスクを回避しやすくなる。

• 「契約期間」「更新の有無」「更新料」の記載

• 「自動更新」「手動更新」のいずれかの明記

• 「更新時の通知期限」

• 「再契約方式」か「更新方式」か

• 「更新時に発生するその他の費用（保証料・保険料など）」

わからない点があれば、遠慮せず不動産会社に確認し、必要に応じて文面を修正してもらう、もしくはメールでやり取りを残すことで、後日のトラブルを防ぐことができる。

---

おわりに

契約書の中でも見落とされがちな「更新特約」は、入居当初には意識されにくいが、いざ更新のタイミングになるとその内容が大きく影響する。更新料の有無、手続きの方法、条件の変更リスクなどを把握しておくことで、将来の無駄な出費やトラブルを未然に防ぐことができる。

「まだ先の話だから」と油断せず、契約前に冷静に確認することが、安心した住まい選びにつながる第一歩となる。