日本の賃貸契約では、契約期間が満了するたびに「更新」という手続きが行われることが一般的である。そしてこの更新に際して、借主に対して発生するのが「更新料」という費用である。契約時にはあまり意識されないことが多いが、更新の時期が近づくと突然通知される金額に戸惑う人も少なくない。

更新料は日本独自の慣習ともいえる存在であり、海外ではあまり見られない制度であるため、外国籍の借主にとっては特に理解しづらいポイントとなっている。なぜ更新時に費用がかかるのか、それがどのような法的根拠にもとづいているのか、また実際にいくら支払うのが一般的なのか。この記事では、更新料の実態とその背景について、事実に即して詳しく解説する。

賃貸契約の更新とは何か

日本の賃貸住宅では、契約期間が2年間に設定されていることが多い。契約終了後に同じ部屋に住み続けたい場合、借主は「更新」という手続きを行い、再び契約を結ぶことになる。更新は一からの契約ではなく、既存の契約条件を引き継いだうえで期間だけを延長するものである。

この更新に際して、新たな契約書に署名したり、再度火災保険に加入したりすることが必要となる場合がある。そして多くの契約では、このタイミングで「更新料」が発生する。

更新料とは何か

更新料とは、契約を更新する対価として貸主に支払う金銭である。法的には義務ではないが、契約書にその旨が記載されていれば、借主には支払い義務が生じる。つまり、更新料の発生有無は契約内容に依存しており、契約時にその存在を見落としていた場合、後で想定外の出費となることがある。

更新料は日本独自の慣習として長年定着しており、貸主側の「再契約にともなう利益の一部」や「次の2年間の使用権に対する報酬」といった意味合いを持つとされている。一方で、更新のたびに数万円の費用を求められることに納得できない借主も多く、トラブルの種となることもある。

一般的な金額と支払いタイミング

更新料の相場は、家賃の0.5か月から1か月分が多く、特に都市部では1か月分が標準的な水準とされている。たとえば、月額10万円の家賃であれば、更新時に10万円の更新料が発生するということである。

支払いのタイミングは、契約期間満了の1か月前から2週間前までに通知され、借主は更新手続きと同時に更新料を支払う形が一般的である。更新料のほかに、火災保険の更新料や保証会社の再契約料などが同時期に求められることもあり、合計で十数万円の出費となることもある。

更新料がない物件も存在するが、そうした物件では契約期間終了後の再契約にあたって家賃が値上げされる、または定期借家契約となっている可能性がある。更新料の有無だけでなく、その他の条件も含めて全体の契約内容を比較することが必要である。

更新料は法律で定められているのか

更新料は法律で義務化されているわけではない。民法上、契約を更新することに伴って料金を請求する規定は存在しない。したがって、更新料の請求が適法かどうかは、契約書にその旨が明確に記載されているかどうかに依存する。

過去には、更新料の支払い義務に関する訴訟が提起されたことがあり、その有効性について争われたこともある。最終的に、契約書に明示されており、借主が内容に同意したうえで契約を結んだ場合、更新料は有効とする判断が下されている。つまり、契約自由の原則が適用され、明確な合意があれば更新料の請求は正当なものとされている。

このため、契約時には更新料に関する条項を丁寧に確認し、理解したうえで署名することが重要である。

借主が更新料を支払わないとどうなるか

契約期間満了後に借主が更新料を支払わなかった場合、貸主は契約を終了させることができる可能性がある。これは、契約の更新には貸主と借主の双方の合意が必要であるという原則に基づいており、貸主が更新を拒否したり、更新条件として更新料を提示することは適法とされている。

つまり、借主が更新料の支払いを拒否した場合、更新が成立せず、契約が終了となり、退去を求められる可能性がある。ただし、更新料の金額が不当に高額であったり、契約書に明記されていなかった場合は、交渉や相談の余地がある。

いずれにしても、更新料の支払いをめぐって契約が続けられなくなるリスクを避けるためには、事前に内容を確認し、納得のうえで対応することが求められる。

契約時に確認すべき更新条件

契約を結ぶ際には、更新料の有無、金額、更新期間、更新方法などを必ず確認する必要がある。更新料が発生する場合には、契約書の「更新」や「特約」などの項目にその旨が明記されているはずである。

また、更新料だけでなく、更新時に発生するその他の費用や手続きについても確認することで、将来的な出費を想定することができる。たとえば、火災保険の更新料、保証会社の再契約料、設備の点検費用などが別途必要になることもある。

契約更新のタイミングは生活上の区切りとも重なることが多く、引越しや住み替えを検討する時期と一致する場合もある。更新料を支払って住み続けるのか、それとも別の物件に移るのかは、費用と生活のバランスを考えて判断するべきである。

借主にとっての選択肢と交渉の余地

更新料が高額に感じられる場合でも、すぐにあきらめる必要はない。貸主や管理会社と交渉することで、分割払いの提案を受け入れてもらえたり、場合によっては一部免除されることもある。特に長期入居者や家賃をきちんと支払ってきた実績がある場合は、交渉の余地が生まれることがある。

また、更新時に家賃の値上げが行われるケースでは、更新料と合わせて家賃の見直しを求める交渉を行うことで、総支払額を抑えることができる場合もある。

交渉にあたっては、更新前の数か月間に余裕を持って準備を進めることが重要である。更新期日を過ぎてしまうと、自動更新や条件の固定化が行われてしまい、柔軟な対応が難しくなることがあるためである。