日本で賃貸住宅を借りる際、契約期間は2年間であることが多い。そして契約期間が満了すると「更新」のタイミングが訪れる。更新時には、家賃や契約条件が変わることがあるほか、更新料や保険の更新手続きが必要になることもある。

しかし実際には、「更新は自動でされるのか」「何もしなくても住み続けられるのか」「更新の手続きは必要なのか」といった疑問を持つ借主も多い。更新に関する対応を誤ると、思わぬトラブルに発展することもあるため、更新の仕組みを正しく理解しておくことは非常に重要である。

この記事では、賃貸契約における更新の種類と仕組み、手続きの必要性、契約書での確認ポイント、借主が気をつけるべきことについて、実務に基づいて詳しく解説する。

契約満了後の「更新」とは何か

賃貸契約における「更新」とは、契約期間が終了する際に、同じ物件に住み続けたい借主と、それを認める貸主が合意して契約期間を延長する手続きのことである。更新後の契約は、新たに契約書を交わすケースと、既存の契約条件を継続して使用するケースがある。

通常は、契約満了日の1か月から2か月前に管理会社または貸主から「更新に関する案内」が届き、更新料や新しい契約書類の提出が求められる。更新の意思がない場合は、所定の期限までに「解約通知」を出す必要がある。

一方、更新に関するやり取りをしないまま契約満了日を迎えた場合には、法律上は「法定更新」となり、従前の契約条件を基本として契約が継続する扱いになる。

「自動更新」と「手動更新」の違い

契約書には、更新に関する条項が必ず含まれており、「自動更新」か「手動更新」かが明記されている。ここでの違いを理解しておかないと、更新手続きをしなかったことで契約が終了してしまうリスクがある。

自動更新とは、契約期間が満了しても借主・貸主双方に更新拒否の意思がなければ、従前の条件で契約が継続する形式である。契約書に「期間満了後は自動的に更新されるものとする」といった記載があれば、原則として特別な手続きは不要となる。

ただし、更新料の支払いや火災保険・保証会社の更新など、契約内容に基づいて別の行動が必要となるケースもあるため、「手続きが完全に不要」というわけではない。

手動更新の場合は、契約満了前に貸主または管理会社から送られてくる書類に署名し、更新料を支払うなどの手続きをしなければ、契約が終了する形式である。更新の意思があるにもかかわらず手続きを忘れてしまうと、「契約満了により退去」となる可能性があるため注意が必要である。

更新料の有無とその扱い

日本の賃貸契約では、更新のたびに「更新料」が発生することがある。これは主に都市部で見られる慣習であり、契約書に明記されていれば支払い義務がある。

更新料の相場は家賃の0.5か月から1か月分程度である。契約書に「更新時に家賃の1か月分を貸主に支払うこと」といった条文がある場合、それに基づいて請求される。

更新料が不要の物件も存在するが、その分家賃が高く設定されているケースや、更新事務手数料という名目で数千円から1万円程度が請求されることもある。

また、火災保険や家賃保証サービスなど、更新時に併せて見直しや再契約が求められるものもあるため、更新費用全体としては数万円規模になることがある。

契約書で確認すべき項目

更新に関しては、契約書にどのように記載されているかをよく確認することが重要である。特に以下の項目についてチェックしておきたい。

• 契約期間と更新可否の記載

• 更新方法（自動か手動か）

• 更新料の金額と支払い期限

• 更新時の解約通知期限（通常1か月前）

• 契約満了後の取り扱い（法定更新の可否）

• 火災保険や保証会社契約の更新条件

特に「定期借家契約」の場合は、契約期間満了で終了することが前提となっており、原則として更新が認められない。普通借家契約と定期借家契約の違いを理解したうえで、自分がどちらに該当するのかを事前に確認する必要がある。

更新の通知が届かなかった場合の対応

本来であれば、契約満了前に貸主または管理会社から更新に関する連絡が届くが、まれに郵便の不達や事務ミスで通知が届かないことがある。その場合、契約書に「自動更新」と書かれていれば引き続き住み続けることができるが、そうでない場合は自己判断で住み続けるのは危険である。

更新時期が近づいても連絡が来ない場合は、借主の側から積極的に確認することが望ましい。特に、契約書に「更新手続きがなければ契約終了」と明記されている場合は、手続きがなされない限り自動終了扱いとなる。

また、家賃の引き落としが続いていても、それが契約の更新を意味するわけではないため、必ず文書での合意があるかどうかを確認する。

自動更新でも条件が変わることがある

自動更新であっても、更新時に契約条件が変更されることがある。たとえば、家賃の改定、管理費の増額、設備の取り扱い変更などが代表的である。

その場合、貸主から書面による通知が届き、それに同意することで新しい条件での更新が成立する。同意できない場合は、契約の継続を拒否する、または条件交渉をするという選択肢がある。

一方的に条件が変更されていた場合は、契約書の記載や法的手続きを確認したうえで、交渉または法的対応を検討することができる。