日本の賃貸契約においては、借主が契約期間中に自由に退去することができる一方で、貸主が一方的に契約を解除することは、法律上非常に制限されている。入居者の多くは「契約期間中は住み続けられる」と安心して生活を送っているが、実際には貸主側の事情によって、契約期間の途中で退去を求められるケースが存在する。

こうした貸主都合による解約は、原則として法律上認められていないものの、特定の条件が整えば「正当事由」に基づく契約終了が可能とされている。また、契約書の中には例外的に貸主側の解約権を盛り込んだ条項が含まれていることもある。これらの条項を把握していないと、思わぬタイミングで退去を求められ、生活設計が大きく崩れてしまう可能性もある。

この記事では、家主都合での途中解約が発生しうる状況と、その法的根拠、契約書に含まれがちな例外条項、そして借主として注意すべきポイントについて事実に即して解説する。

原則として貸主からの中途解約はできない

日本の法律では、借主の住まいの安定を重視する立場から、貸主が自由に契約を終了させることを原則として認めていない。民法および借地借家法では、建物賃貸借契約の解約について「正当事由」が必要とされており、貸主から一方的に契約を打ち切るには、それ相応の理由と状況が求められる。

この正当事由には、たとえば建物の老朽化による取り壊しや、貸主本人が当該物件を自己使用する必要がある場合などが含まれる。ただし、これらの理由があるからといって必ず認められるわけではなく、裁判になった場合には、借主の生活状況や築年数、契約年数、代替住居の提供の有無など、さまざまな事情を総合的に勘案して判断される。

したがって、契約期間中に貸主が一方的に契約を終了させることは非常に困難であり、法的ハードルは高いといえる。

正当事由とその具体例

貸主が契約を中途解約したいと考える背景には、主に以下のような事情がある。

まず、建物の老朽化や耐震性の問題から取り壊しを行いたい場合。安全性の確保という観点から、これは正当事由として認められやすいが、それでも借主に対しては十分な説明や代替物件の案内、立退料の支払いなどが必要とされる。

次に、貸主本人やその親族が物件に居住する必要が生じた場合。たとえば、貸主の高齢化にともない、自宅として使用したいといった事情である。これも状況によっては認められることがあるが、借主の居住歴が長く、生活基盤ができている場合には認められにくい。

また、近隣とのトラブルや不適切な使用状況を理由にするケースもあるが、これは通常、借主の契約違反が前提となるものであり、貸主都合の中途解約とは少し性質が異なる。

契約書に含まれる貸主側の解約権条項

一部の賃貸契約書には、貸主が一定の条件のもとで契約を終了できる「貸主解除特約」や「契約期間満了時の終了条項」が盛り込まれていることがある。たとえば、「貸主が必要と認めた場合は契約期間中でも通知によって契約を終了できる」といった表現である。

このような条項が契約書に含まれている場合、貸主は形式的には解約を申し入れることが可能となる。ただし、裁判で争われた場合には、その条項の合理性や内容の明確さ、借主への影響などが考慮されるため、無条件にその効力が認められるわけではない。

また、契約書に「定期借家契約」と明記されている場合には、契約期間満了をもって契約が終了することが予定されており、貸主が更新を拒否して契約を終了することが可能である。この場合には「正当事由」は不要であり、事前に説明されたうえで借主が同意して契約していれば、期間満了による退去が前提となる。

定期借家契約と普通借家契約の違い

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」という2つのタイプがある。前者は借主の保護を前提としており、貸主が契約を更新しないためには正当事由が必要である。後者は契約期間満了で終了することが契約の前提となっており、事前の通知があれば貸主側の判断で更新を拒否することが可能である。

この違いは、契約期間中の解約リスクに直結する。定期借家契約であれば、借主がどれほど長く住んでいても、期間終了時には立ち退きが必要になる可能性がある。そのため、契約前にどちらの形式で契約するのかを確認し、特に定期借家契約である場合は、更新の可能性や終了時の対応について事前に説明を受けておくことが必要である。

途中解約に備えて確認しておくべきこと

契約書の中に、貸主が契約を解除するための条項が含まれていないかを確認することは重要である。とくに「貸主の都合により解約できる」などの抽象的な文言には注意が必要であり、内容が不明確な場合には、その意図や適用条件について管理会社に質問し、書面で確認を取るべきである。

また、定期借家契約の場合は、契約書および重要事項説明書にその旨が記載されている必要があるため、契約時にしっかりと確認する。定期借家契約であるにもかかわらず、借主が普通借家契約と誤認していた場合、のちにトラブルが発生することもある。

可能であれば、契約前に「契約期間中の貸主都合による解約はない」といった記載を入れてもらう、または貸主解除条項がある場合でも「正当事由がある場合に限る」といった限定的な条件があることを確認すると安心である。

実際に退去を求められた場合の対応

万が一、契約期間中に貸主から退去の申し入れを受けた場合には、まずその理由と根拠を丁寧に確認することが必要である。感情的に受け止めるのではなく、契約書に記載された内容や法的な条件に照らして、冷静に対応することが重要である。

正当事由があるとされる場合でも、借主の生活基盤や代替住居の確保、退去にかかる費用などを総合的に考慮し、貸主との話し合いの中で「立退料」の提示を求めることができる。立退料の金額に法的な基準はないが、相場としては家賃の数か月分程度が目安とされることが多い。

また、退去に納得できない場合には、不動産の専門家や法律相談窓口に相談することで、自分の立場を守る手段を見つけることができる。交渉を一人で行うことが不安な場合は、第三者の同席を求めることも選択肢の一つである。