日本で賃貸住宅に住んでいると、まれに貸主や管理会社の担当者が「突然の訪問」をしてくるという経験をした人もいる。鍵を開けて勝手に入ってこようとした、事前連絡なくインターホンを鳴らされた、というような事例は、入居者にとって大きな不安や不快感を与える。

では、こうした貸主の行為は法的に許されているのだろうか。自分が契約して住んでいる部屋に、貸主や第三者が自由に立ち入ることはできるのか。そして、トラブルを防ぐために入居者としてどう対応すべきかを、事実に即して整理する。

契約した時点で「占有権」が借主にある

日本の民法では、賃貸契約が成立した時点で借主は「占有権（使用・収益する権利）」を持つことになる。これは、貸主が物件の所有者であっても、契約期間中は部屋を自由に使えるのは借主であるという法的立場を意味している。

つまり、貸主であっても、契約期間中の部屋に自由に立ち入ることはできず、入居者の承諾なしに無断で訪問したり、合鍵で開錠して中に入った場合は「不法侵入」とみなされる可能性がある。

貸主は所有者としての立場を持っていても、入居中は使用権を手放している状態にあるという考え方が基本になる。

訪問が認められるケースは限定的

では、貸主が借主の部屋を訪問できるのはどのような場面なのか。一般的に、以下のような場合に限って、貸主の立ち入りが認められることがある。

• 室内の点検や設備の修理が必要なとき（あらかじめ通知がある場合）

• 法律や契約書に基づく定期点検（事前に説明があった場合）

• 緊急事態が発生しており、入居者に危険が及ぶ恐れがあるとき（たとえば水漏れや火災）

このような場合でも、原則として「事前に連絡し、借主の同意を得ること」が必要とされる。たとえ設備点検や消防検査のためであっても、「明日◯時に伺います」という連絡なしに訪問することは、信頼関係を損なう行為となり得る。

借主が不在の場合、貸主が勝手に合鍵で入室することは原則として許されない。

契約書に「立ち入り」の条項があるかを確認する

多くの賃貸契約書には、「貸主または管理者は、必要な場合に借主の同意を得て室内に立ち入ることができる」といった条項が設けられている。これは、建物の維持管理や防災点検の目的で貸主側に一定の権限を与えるものである。

ただし、ここでのポイントは「借主の同意を得て」という文言があること。つまり、「必要だから」という理由だけで勝手に入ることは許されておらず、借主が了承した上でなければ、法的には問題がある行為とされる。

契約書をよく読み、「立ち入りに関する条件がどのように書かれているか」を確認しておくことで、万一のトラブル時にも適切に対応できる。

無断立ち入りは法律違反になることもある

貸主が合鍵を使って無断で部屋に立ち入った場合、民事上の問題にとどまらず、刑法上の問題に発展することもある。「住居侵入罪」「不退去罪」などに該当する可能性があり、警察への通報や損害賠償の対象となることがある。

また、日本ではプライバシー権が非常に重視されており、たとえ所有者であっても契約に基づかない立ち入りは、重大な権利侵害として扱われる。外国籍の借主が慣習的に「貸主が部屋を自由に見に来るのは当然」と考えている国から来ていたとしても、日本の法律では借主の権利が優先される。

そのため、違和感のある対応があった場合は、記録を取り、必要に応じて管理会社または弁護士に相談することも考えたい。

トラブルを防ぐための対応

貸主や管理会社が突然の訪問を行った場合、まずは冷静に状況を確認し、その場で断ることができる。無理に開ける必要はなく、「今は都合が悪い」「事前に連絡をいただければ対応できた」と丁寧に伝えることで、大きな対立にせずに済むこともある。

そのうえで、次回以降の訪問は事前連絡をお願いすること、合鍵の使用についてルールを確認することが望ましい。契約書に記載がある場合は、その内容に沿って対応することになるが、不明瞭な場合は書面での説明を求めることもできる。

また、インターホンやドアの記録が残る物件であれば、日時を記録しておくことで後日の確認が可能となる。