日本で部屋を借りる際、多くの物件で「敷金（しききん）」というお金が求められる。これは、退去時に部屋を修繕するために使われる保証金のような位置づけで、通常は家賃の1〜2ヶ月分が請求される。
しかし、退去後に「敷金は全額戻ると思っていたのに、返ってこなかった」「理由もはっきりしないまま差し引かれた」という不満を感じる人も少なくない。
この記事では、なぜ敷金が返ってこないことがあるのか？ その理由を解説するとともに、トラブルを防ぐために契約前・入居中・退去時にできる実践的な対策を紹介する。
敷金とは何か？
敷金とは、**借主が家主に預ける“保証金”**のようなもので、以下の目的で使用されることが多い：
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退去時の原状回復（修繕・クリーニング）費用
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家賃の滞納や未払い分の精算
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契約上発生するその他の費用（鍵交換など）
基本的には、「使わなかった分は返金される」という建前だが、実際には全額返金されないケースが圧倒的に多い。
敷金が戻らない主な理由
1. 原状回復費用が差し引かれる
日本の賃貸契約では、退去時に「原状回復」が義務付けられており、部屋を入居時と同じ状態に戻すための費用が敷金から差し引かれる。
ただし、以下のようなケースでは、借主が支払う必要はないとされている：
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日焼けや家具跡などの「経年劣化」
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通常の生活によって自然に汚れた部分
しかし、次のような場合は借主負担となることがある：
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壁の大きな傷や穴
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飲み物などのシミや油汚れ
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ペットによる臭いや破損
2. ハウスクリーニング費用が契約に含まれていた
近年では、「退去時に一律でハウスクリーニング代を請求する」と契約書に明記されている物件が増えている。これは敷金とは別の“実費請求”扱いとされ、返金の対象にならない。
例）
「退去時にハウスクリーニング費用として3万3000円を差し引きます」と特約に明記されている場合、それは合法。
3. 敷金の一部が“償却”とされている
契約書に「敷金〇ヶ月のうち、〇ヶ月分は償却」と書かれていることがある。**償却（しょうきゃく）**とは、「最初から返さないと決まっている分」のこと。
例）
敷金2ヶ月分のうち、1ヶ月償却 → 1ヶ月分しか返ってこない
このような取り決めは、契約時に合意した内容と見なされるため、あとで不満を感じても法的に覆すのは難しい。
4. 家賃や光熱費など未払いがある
退去前の家賃や、公共料金（電気・水道・ガス）の精算が完了していない場合、貸主は敷金からこれらの金額を差し引くことがある。
トラブルを避けるための対策【契約前〜退去まで】
契約前にできること
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契約書を読み込む（特に特約欄）
→ 敷金の償却、ハウスクリーニング代、退去時精算の方法が書かれていることが多い -
「原状回復ガイドライン」に沿っているかを確認する
→ 国土交通省のガイドラインに基づいていれば、過剰な請求を避けやすい -
不動産会社に敷金の扱いを確認する
→ 返金条件を事前に明確にしておくことで、あとからの認識違いを防げる
入居中にできること
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壁や床に傷をつけない工夫をする
→ 傷防止マット、フェルトシール、カーペットなどを活用 -
写真を残しておく（入居時）
→ 入居直後に壁や床、設備の状態を写真に撮っておくと、原状確認時の証拠になる -
水まわりやキッチンの定期清掃を心がける
→ カビや油汚れは借主負担になることが多い
退去時にできること
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立ち会いに必ず同席する
→ 修繕箇所の確認と説明をその場で聞くことで、納得感が高まる -
見積書や清算明細を細かく確認する
→ どの項目が敷金から差し引かれているかを確認し、不明点は質問する -
納得できない場合は“交渉”する
→ 修繕費の請求に疑問がある場合は、不動産会社やオーナーと交渉できる
返金トラブルが起きたときの対応
それでも納得できない場合は、以下の方法で対処できる：
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消費生活センターに相談する
→ 無料で相談可能。トラブル事例や対処方法を教えてもらえる -
不動産関連の相談窓口（国交省・自治体）を活用する
→ 専門的なアドバイスや書類確認のサポートを受けられる -
簡易裁判所での少額訴訟も視野に
→ 敷金の返還額が少額（60万円以下）であれば、本人でも手続きできる
最後に：敷金返還は「準備」と「理解」で守れる
敷金が戻らない理由の多くは、契約時に書かれた条件や、退去時の状態に起因している。「思っていたより戻らなかった」という不満を防ぐには、契約前の確認・入居中の管理・退去時の記録がカギになる。
日本の賃貸制度は「入るときよりも、出るときが重要」といわれることもある。だからこそ、敷金の扱いについては、あいまいなまま契約せず、納得できる形で新生活をスタートさせてほしい。