「退去時に高額な修繕費を請求された」
「普通に使っていただけなのに“壁紙を全面張り替え”と言われた」
──賃貸物件を退去する際に多いのが、“原状回復”をめぐるトラブルである。

多くの入居者は「使った分は直して返す」と考えるが、実際の契約書には曖昧な表現や不利な特約が潜んでいることもあり、十分な知識がないと“払う必要のない費用”まで請求されてしまう可能性もある。

この記事では、原状回復の基本ルールと、契約時に注意すべきポイント、トラブルを避けるための準備を解説する。

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「原状回復」とはどういう意味？

法律上の原状回復とは、借主が退去時に「部屋を入居前の状態に戻すこと」とされるが、必ずしも“完全に元通りに戻す”必要はない。

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のように定義されている：

通常の使用による損耗・経年変化（自然劣化）は貸主の負担。
借主の故意・過失・不注意による損傷は借主の負担。

つまり、「普通に生活していて発生した傷みや汚れ」は借主の責任ではなく、「明らかなミスや手入れ不足による損傷」が負担対象になる。

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借主が負担する原状回復の範囲（ガイドラインより）

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契約書に要注意な“曖昧な原状回復”表現

契約書には、以下のような広く・あいまいに書かれた文言が使われることがある：

• 「入居中に生じた損耗・汚損はすべて借主の責任とする」

• 「クロス（壁紙）一式を退去時に貼り替えるものとする」

• 「退去時にはハウスクリーニング代◯万円を借主が負担」

• 「借主は善良なる管理者としての注意義務を怠った場合、損害の全額を賠償する」

これらは、本来なら貸主の負担とされる部分まで借主負担にしてしまう内容を含む可能性がある。

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契約時に確認すべき具体的ポイント

1. 原状回復の範囲がガイドラインに沿って明記されているか
   　→ 経年劣化と過失の区別があるかどうか

2. 「一律クリーニング費用」や「償却」条項があるか
   　→ 相場以上の金額を固定で請求されていないか確認する

3. 特約条項に原状回復の追加負担が書かれていないか
   　→ 「エアコン清掃費◯円」「フローリング張り替え費は全額借主負担」などは特約として要注意

4. 退去時の精算方法に「実費」と書かれているか
   　→ 実際の修繕内容や見積書を提示してもらえるか確認

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原状回復トラブルを避けるための対策

✅ 入居時に写真を撮っておく

傷や汚れ、設備の劣化など、入居時点で存在する損耗を記録することが重要。
スマートフォンで部屋全体・細部を撮影し、日付付きで保管しておくと、退去時に「もともとあったもの」と主張しやすくなる。

✅ 契約書と重要事項説明書を保管・見返す

どんな特約がついていたか、費用の基準は何だったかを忘れないよう、書類は必ず保存し、退去時に確認する。

✅ 退去前に掃除・確認をしておく

掃除不足による汚れや臭いは「借主の管理不足」と判断される可能性があるため、簡単な清掃は自分で済ませておくと印象もよくなる。

✅ 明細を請求する

精算時に「壁紙張り替え8万円」などと請求されたら、見積書や施工内容を確認する権利がある。
不明な費用がある場合は、必ず説明を求めよう。

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万が一のトラブル時の相談先

以下の機関に相談することで、不当な請求や契約内容の判断を客観的に検討してもらえる：

• 各自治体の消費生活センター

• 宅地建物取引業協会（都道府県に設置）

• 弁護士による無料相談（法テラスなど）

• 国土交通省が提供する「原状回復ガイドライン」資料

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原状回復は「常識」ではなく「契約」で決まる

「普通に住んでいれば問題ない」という考え方は間違っていないが、実際には契約書の内容と特約次第で“普通”の基準が変わる。
だからこそ、契約前の読み込みと、入居中の記録、退去時の冷静な対応が重要となる。

“原状回復”の名のもとに不当に請求されることのないように、「どこまでが自分の責任か」を自分の目で見極める力を持っておくことが、賃貸契約での安心につながる。